Come leggere una perizia immobiliare prima di partecipare a un’asta
Tra i documenti pubblicati nell’ambito di una vendita giudiziaria, la perizia immobiliare è sicuramente uno dei più importanti.
Redatta nelle procedure esecutive dal professionista incaricato dal Tribunale, non rappresenta una semplice descrizione dell'immobile né un documento finalizzato esclusivamente a determinarne il valore economico. È invece uno strumento fondamentale per conoscere il bene che si intende acquistare, comprenderne le caratteristiche, ricostruirne la storia e individuare eventuali problematiche che potrebbero influenzare la convenienza dell'investimento.
Non esiste un modello unico di perizia immobiliare, poiché il contenuto dipende dal quesito affidato dal Giudice dell'Esecuzione all'esperto stimatore. Tuttavia, a seguito della cosiddetta Riforma Cartabia (D.Lgs. n. 149/2022), le relazioni devono essere redatte secondo schemi predisposti dai singoli Tribunali. Questo comporta una maggiore uniformità almeno all'interno dello stesso ufficio giudiziario.
Anche i quesiti possono variare da un Tribunale all'altro, ma devono comunque rispettare i contenuti minimi previsti dalla normativa, in particolare dall'art. 173-bis delle disposizioni di attuazione del Codice di procedura civile e dall'art. 568 del Codice di procedura civile, che disciplinano rispettivamente i compiti dell'esperto stimatore e i criteri per la determinazione del valore dell'immobile.
La perizia: il punto di partenza per una scelta consapevole
La perizia viene predisposta dall'esperto nominato dal Tribunale con l'obiettivo di fornire una fotografia il più possibile completa dell'immobile posto in vendita.
Al suo interno si trovano informazioni essenziali per chi intende partecipare all'asta, tra cui:
• i dati catastali dell'immobile
• la descrizione delle caratteristiche e dello stato manutentivo
• la verifica della conformità urbanistica ed edilizia
• la situazione occupazionale
• la presenza di vincoli, servitù o altre limitazioni
• eventuali gravami che interessano il bene
Per questo motivo la perizia non dovrebbe essere consultata frettolosamente soltanto per conoscere la superficie dell'immobile o il valore di stima. Una lettura superficiale può infatti far trascurare elementi che potrebbero incidere in modo significativo sulla decisione di acquisto.
Occorre inoltre considerare che tra il sopralluogo effettuato dall'esperto, la redazione della perizia e la data dell'asta possono trascorrere anche molti mesi. Alcune informazioni, pertanto, potrebbero non essere più pienamente aggiornate.
Tra gli aspetti che meritano particolare attenzione si evidenziano:
• corretta individuazione dell'intestazione dell'immobile
• verifica della situazione catastale e urbanistica
• analisi della situazione giuridica
• verifica dello stato di occupazione
• valutazione del valore di stima e dei possibili costi non immediatamente evidenti
Ciascuno di questi elementi può presentare aspetti tecnici o giuridici non facilmente individuabili da chi non opera abitualmente nel settore e che possono incidere in modo significativo sulla convenienza dell'acquisto
Conoscere prima di offrire
Analizzare correttamente una perizia immobiliare richiede competenze tecniche, giuridiche e fiscali. Una valutazione professionale della documentazione consente di individuare preventivamente eventuali criticità e di partecipare all'asta con una piena consapevolezza dei rischi e delle opportunità dell'investimento.
Asso Aste supporta gli interessati attraverso un servizio di analisi documentale e assistenza tecnica, fornendo un quadro chiaro e oggettivo delle caratteristiche dell'immobile e delle eventuali criticità da valutare prima della partecipazione all'asta.