Quando si acquista un immobile, che si tratti di un'asta o di una normale compravendita, il pericolo più grande è comprare un bene con difformità urbanistico-edilizie. A differenza di quelle catastali, generalmente più facili da risolvere, le difformità urbanistico-edilizie possono compromettere seriamente la vendita e trasformare un investimento in un problema complesso da gestire.
Si parla di difformità urbanistico-edilizie quando lo stato di fatto dell’immobile non corrisponde al progetto approvato e depositato in Comune. Anche interventi che possono sembrare marginali possono avere conseguenze legali e amministrative rilevanti, incidendo sulla possibilità di rivendere il bene o comportando sanzioni significative, fino all’obbligo di ripristinare lo stato originario legittimo.
Le tipologie più comuni e i loro rischi
Tra le difformità più frequenti rientrano:
• Aumento di volume o superficie: ad esempio la realizzazione di una veranda, di un soppalco abitabile, di una tettoia o l’ampliamento di un balcone in assenza di titolo abilitativo. Si tratta di abusi rilevanti perché modificano la volumetria, incidendo sulla sagoma dell’edificio e sulla superficie utile dell’immobile.
• Modifiche strutturali interne non autorizzate: come l’apertura o la chiusura di varchi su muri portanti o altri interventi che incidono sulla stabilità dell’edificio, effettuati senza autorizzazione e senza un’adeguata valutazione tecnica.
• Cambio di destinazione d'uso: ad esempio la conversione di un fondo commerciale in abitazione, di un appartamento in ufficio, oppure di un edificio rurale in abitazione senza le necessarie autorizzazioni comunali.
Acquistare un immobile che presenti una di queste difformità può comportare rischi elevati, inclusi ostacoli nella rivendita, sanzioni amministrative e costi imprevisti per la regolarizzazione e messa in ripristino.
La sanatoria e le novità del Decreto “Salva casa”
In molti casi, le difformità urbanistico-edilizie possono essere regolarizzate mediante una procedura di sanatoria.
In origine, il principio cardine stabiliva che un’opera fosse considerata sanabile in presenza della cosiddetta “doppia conformità”, ossia quando l'abuso risultava conforme alla normativa urbanistico-edilizia sia al momento della sua realizzazione sia al momento della richiesta di sanatoria.
Il Decreto-legge n. 69/2024 (cd. Decreto “Salva Casa”), convertito nella Legge n. 105/2024, ha introdotto semplificazioni con lo scopo di snellire le procedure per regolarizzare anche le "piccole difformità edilizie" o quelle oggi qualificabili lievi tolleranze esecutive.
Pur restando applicabile, in alcuni casi, il principio della doppia conformità, ai sensi dell’art. 36 del DPR 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), la novità più significativa consiste nel fatto che, per molte difformità, non è sempre necessaria tale dimostrazione: la conformità può, infatti, essere valutata sulla base delle normative comunali attualmente vigenti.
La Legge di Bilancio 2026 ha introdotto ulteriori novità.
Le nuove norme mirano a:
1. Doppia conformità: rendere facilmente sanabili opere realizzate nel tempo. Per alcune difformità viene meno il principio della doppia conformità urbanistica che resta, comunque, previsto per determinate tipologie di sanatoria.
2. Ampliare le tolleranze costruttive: riconoscere maggiore elasticità per scostamenti minimi (dimensionali, di superficie coperta e distacchi), e per le tolleranze esecutive, ovvero variazioni eseguite in corso d’opera e difformi rispetto al progetto autorizzato. Tali variazioni non devono, però, modificare la struttura portante dell’opera, ridurre i requisiti di agibilità o violare le norme urbanistiche.
3. Semplificare il cambio di destinazione d'uso: rendere più agevoli le procedure per trasformare un immobile (es. da ufficio a residenziale) all’interno della stessa categoria funzionale o tra categorie compatibili. L’aggiornamento del 2026 introduce ulteriori semplificazioni sia per i cambi di destinazione senza opere sia per quelli con interventi di edilizia libera (es. divisioni interne con tramezzi, piccoli adeguamenti impiantistici).
4. Costi: prevedere una significativa riduzione delle sanzioni amministrative incentivando così la regolarizzazione di un numero maggiore di opere irregolari.
5. Tempi: netta riduzione sia per la definizione delle pratiche in sanatoria sia per la vendita dell’immobile.
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