Acquistare un immobile occupato all’asta: tempi, tutele e modalità di liberazione
In fase di valutazione di un immobile in vendita all’asta lo stato di occupazione rappresenta uno degli elementi da verificare con maggiore attenzione. Sapere se l’immobile è abitato dal debitore esecutato, dai suoi familiari, da un terzo oppure è concesso in locazione può infatti incidere sulle modalità e sui tempi con cui l’aggiudicatario potrà conseguirne la disponibilità materiale.
Nell’espropriazione immobiliare la liberazione del bene è disciplinata, in particolare, dall’art. 560 c.p.c. che attribuisce al custode giudiziario specifici compiti nell’attuazione del provvedimento di liberazione e, dopo il trasferimento del bene, nel rilascio dell’immobile in favore dell’aggiudicatario.
Cosa significa acquistare un immobile occupato
Lo stato di occupazione dell’immobile deve essere verificato prima di presentare l’offerta attraverso l’esame della documentazione resa disponibile nell’ambito della procedura. È quindi essenziale consultare con attenzione la perizia di stima, l’avviso di vendita e gli ulteriori documenti pubblicati verificando non soltanto se il bene risulti occupato, ma soprattutto da chi e in forza di quale titolo.
Le situazioni possono infatti essere diverse. L’immobile può essere occupato dal debitore esecutato e dai componenti del suo nucleo familiare, da altri soggetti privi di un titolo opponibile alla procedura oppure da un soggetto che dispone di un contratto di locazione o di altro titolo di godimento. La distinzione è fondamentale perché la semplice presenza di un occupante non consente, da sola, di stabilire se e quando l’immobile potrà essere liberato.
Quando l’immobile può essere liberato
La disciplina di riferimento è contenuta nell’art. 560 c.p.c. Quando l’immobile pignorato è abitato dal debitore e dai componenti del suo nucleo familiare la permanenza può proseguire, in linea generale, fino al decreto di trasferimento, salvo i casi in cui il Giudice dell’esecuzione disponga anticipatamente la liberazione nei casi previsti dalla stessa disposizione, ad esempio in presenza di violazioni degli obblighi gravanti sul debitore. Dopo l’aggiudicazione e, comunque, secondo le modalità e i tempi stabiliti nella procedura la liberazione può essere attuata dal custode giudiziario ai sensi dell’art. 560 c.p.c.
Quando l’occupazione riguarda il debitore o soggetti privi di un titolo opponibile alla procedura e, ricorrono i presupposti previsti, l’aggiudicatario non deve promuovere un autonomo giudizio di rilascio. L’attuazione della liberazione avviene infatti nell’ambito della procedura esecutiva. Il custode provvede secondo le disposizioni del Giudice dell’esecuzione e senza l’osservanza delle formalità proprie dell’ordinaria esecuzione per rilascio, potendo avvalersi, quando necessario e previa autorizzazione, della forza pubblica e degli ausiliari individuati secondo quanto previsto dalla legge.
L’ordine di liberazione può essere contenuto nel decreto di trasferimento oppure essere attuato secondo modalità e termini specificamente fissati dal Giudice dell’esecuzione.
Dopo il decreto di trasferimento: quando si entra nella disponibilità dell’immobile?
È importante distinguere l’acquisto della proprietà dalla disponibilità materiale dell’immobile.
Ai sensi dell’art. 586 c.p.c. una volta avvenuto il versamento del prezzo il Giudice dell’esecuzione pronuncia il decreto con il quale trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato. Il decreto contiene inoltre l’ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l’immobile venduto. L’emissione del decreto di trasferimento non significa tuttavia che l’aggiudicatario possa sempre entrare materialmente nell’immobile nello stesso momento. Qualora il bene sia ancora occupato e debbano essere completate le operazioni di liberazione, occorrerà attendere l’attuazione del relativo provvedimento da parte del custode.
Non è pertanto corretto individuare un termine valido per tutte le procedure ai fini dell’effettiva immissione nel possesso dell’immobile. I tempi effettivi dipendono dalla situazione concreta, dall’eventuale rilascio spontaneo dell’immobile, dalla posizione dell’occupante e dalle attività materialmente necessarie per conseguire la liberazione.
Situazioni che coinvolgano minori, anziani o persone in condizioni di particolare fragilità possono inoltre richiedere specifiche modalità operative e, ove necessario, il coinvolgimento dei competenti servizi territoriali.
Per questo motivo la tempistica della liberazione deve essere valutata in relazione alla singola procedura.
Se l’immobile è locato?
Particolare attenzione deve essere prestata quando l’immobile sia occupato in forza di un contratto di locazione. In questo caso non è sufficiente accertare l’esistenza materiale del contratto: occorre verificarne la data, la durata, la registrazione e, soprattutto, l’opponibilità alla procedura esecutiva.
Quando il contratto è opponibile l’aggiudicatario subentra nella posizione del proprietario-locatore secondo le regole applicabili ma non ottiene automaticamente la disponibilità immediata dell’immobile. Prima di formulare l’offerta è quindi particolarmente importante verificare quanto indicato nella perizia e nell’avviso di vendita circa il titolo di occupazione, la sua opponibilità e l'eventuale durata residua.
E i beni lasciati nell’immobile?
La liberazione può riguardare anche i beni mobili presenti nell’immobile che non siano compresi nella vendita.
L’art. 560 c.p.c. detta una specifica disciplina anche per questa ipotesi. Quando nell’immobile si trovano beni mobili che non devono essere consegnati all’aggiudicatario il custode intima alla parte tenuta al rilascio o al soggetto al quale i beni risultano appartenere di provvedere al loro asporto entro un termine assegnato. Qualora tale termine decorra inutilmente, i beni possono essere considerati abbandonati e il custode, secondo quanto previsto dalla legge e dalle disposizioni impartite dal Giudice dell’esecuzione, può procedere allo smaltimento o alla distruzione.
Pianificare l'operazione con Asso Aste
La presenza di un immobile occupato non costituisce necessariamente un ostacolo all’acquisto, ma rappresenta una variabile che deve essere attentamente considerata nella valutazione del piano di investimento e delle relative tempistiche di consegna.
I professionisti di Asso Aste analizzano preventivamente la perizia di stima e la documentazione disponibile della procedura al fine di ricostruire lo stato di occupazione dell’immobile, individuare l’eventuale titolo dichiarato dall’occupante e fornire una valutazione delle possibili modalità e tempistiche di conseguimento della disponibilità del bene.