Aste o acquisto tradizionale: gli aspetti da valutare
Quando si decide di acquistare un immobile, la prima strada che viene normalmente in mente è quella del mercato tradizionale. Negli ultimi anni, però, sempre più persone valutano anche la possibilità di partecipare a un’asta immobiliare.
Asta e mercato tradizionale non sono semplicemente due canali diversi per acquistare un immobile. Cambiano le regole, le informazioni da analizzare, le verifiche da effettuare e soprattutto il modo in cui si arriva alla decisione di acquistare.
Per questo, mettere a confronto acquisto tradizionale e acquisto all’asta non significa stabilire quale sia la soluzione migliore in assoluto, ma capire che cosa comporta ciascun percorso e quali valutazioni è necessario fare.
Dalla ricerca dell'immobile alla decisione di acquistare
Nel mercato tradizionale, la ricerca può partire da un annuncio, da un'agenzia immobiliare o direttamente dal proprietario. L'acquirente individua un immobile, lo visita, raccoglie le informazioni necessarie e, se interessato, avvia una trattativa.
Nelle vendite giudiziarie, il punto di partenza è diverso. L'immobile viene inserito all'interno di una procedura di vendita e le condizioni della vendita sono definite nella documentazione della procedura. Avviso di vendita, perizia di stima e ulteriori documenti disponibili diventano quindi il punto di partenza per valutare il bene e decidere se partecipare.
Le informazioni disponibili sull’immobile
Uno degli aspetti più importanti, in entrambi i casi, riguarda la conoscenza dell’immobile prima di procedere all’acquisto.
Nel mercato libero, le verifiche sull'immobile vengono normalmente effettuate nel corso della trattativa e prima della stipula dell'atto. L'acquirente deve poter disporre delle informazioni necessarie per valutare la situazione catastale e urbanistica, eventuali vincoli o gravami e gli altri elementi che possono incidere sull'acquisto.
Nelle vendite giudiziarie, invece, molte delle informazioni necessarie alla valutazione del bene sono contenute nella documentazione della procedura.
La perizia di stima, in particolare, può fornire tante indicazioni utili, evidenziando eventuali criticità tecniche o burocratiche. Aspetti come la regolarità urbanistica, lo stato di occupazione, la presenza di difformità o specifici vincoli giuridici incidono in modo diretto sulla sostenibilità e sui tempi dell'operazione.
È in questa fase che il supporto di competenze tecniche e giuridiche può diventare particolarmente utile.
Il prezzo e la trattativa
Anche il modo in cui viene determinato il prezzo è differente.
Nel mercato tradizionale il prezzo richiesto dal venditore può essere oggetto di trattativa. Le parti possono discutere il corrispettivo, le modalità di pagamento e le tempistiche dell'operazione.
Nelle vendite giudiziarie, invece, le condizioni sono stabilite dalla procedura e l'offerta deve essere presentata secondo modalità e termini precisi.
Questo rende particolarmente importante una valutazione preventiva del costo complessivo dell'acquisto: il prezzo dell'aggiudicazione, infatti, non dovrebbe essere considerato isolatamente. Prima di partecipare occorre valutare le imposte applicabili, gli eventuali oneri, i costi connessi alla situazione dell'immobile e, più in generale, tutte le voci che possono incidere sull'investimento.
La visita dell’immobile
Nel mercato tradizionale la visita dell’immobile viene organizzata con il venditore o con l’eventuale intermediario.
Nelle aste immobiliari la visita deve essere richiesta secondo le modalità indicate nella procedura e viene organizzata attraverso il custode giudiziario.
Le fasi dell’acquisto
Le differenze diventano ancora più evidenti osservando le fasi che portano al trasferimento dell'immobile.
Nel mercato tradizionale, dopo aver individuato il bene e raggiunto un accordo, il percorso può comprendere la proposta di acquisto, l'accettazione da parte del venditore, l'eventuale contratto preliminare, le verifiche sulla documentazione e, infine, la stipula dell'atto notarile di compravendita.
Nelle aste immobiliari non c'è invece una trattativa diretta con il proprietario. Chi intende partecipare deve seguire il percorso stabilito dalla procedura, che comprende, in termini generali:
• l'esame dell'avviso di vendita e della documentazione
• la valutazione dell'immobile e dei costi dell'operazione
• la predisposizione dell'offerta
• il versamento della cauzione
• il deposito dell'offerta secondo le modalità e nei termini previsti
• la partecipazione alla gara, quando prevista
• in caso di aggiudicazione, il pagamento del saldo prezzo entro il termine stabilito
Quale percorso scegliere?
Acquisto tradizionale e acquisto tramite asta rispondono a esigenze diverse. Chi sceglie il mercato libero può contare su una maggiore flessibilità nella trattativa e nella gestione delle tempistiche. Chi valuta un’asta deve invece essere pronto ad affrontare una procedura regolamentata, con passaggi e scadenze precise.
Non esiste quindi una risposta valida per tutti alla domanda “meglio acquistare all'asta o sul mercato tradizionale?”. La domanda più utile è piuttosto: “quale percorso è coerente con le mie esigenze e sono in grado di affrontarlo conoscendone condizioni, costi e implicazioni?”
In entrambi i casi, arrivare preparati è fondamentale. Ma nell'acquisto all'asta questa preparazione assume un'importanza particolare, perché la decisione di presentare un'offerta deve essere presa sulla base di una valutazione preventiva e il percorso segue regole precise.
Il ruolo della consulenza prima dell'offerta
Per chi sceglie la strada dell’asta, la fase precedente alla partecipazione è determinante: analizzare la documentazione, comprendere la situazione tecnica e giuridica dell'immobile, valutare gli aspetti fiscali e stimare il costo complessivo dell'operazione permette di arrivare alla presentazione dell'offerta con un quadro più completo.
Asso Aste affianca gli acquirenti proprio in questa fase, mettendo a disposizione competenze tecniche, giuridiche e fiscali e offrendo assistenza anche nella predisposizione e nella presentazione dell'offerta telematica: Scopri il servizio.